24 juni 2021 6:03
Een van de grootste lessen die de wereld heeft geleerd van de crash van 1987 en de ineenstorting van de subprime in 2008 is dat we allemaal voorzichtig moeten zijn bij het lenen van geld om een huis te kopen of te herfinancieren. Het type hypotheek dat u kiest, kan het verschil betekenen tussen het feit dat u op een dag in de toekomst uw huis helemaal bezit of midden in de looptijd van uw lening terechtkomt in een executieverkoop of zelfs een faillissement.
Is er een manier om te voorkomen dat u in de laatste valt? U kunt dit zeker doen door de juiste hypotheeklening te kiezen – een die niet al te riskant voor u zal zijn. In dit artikel bespreken we de soorten hypotheken waar mensen vaak moeite mee hebben en leggen we uit waarom ze een slecht idee zijn als ze aan de verkeerde lener worden gekoppeld.
Belangrijkste leerpunten
- Hypotheken zijn vaak riskant wanneer ze worden gekoppeld aan het verkeerde type lener.
- U zult uiteindelijk meer geld uit het raam gooien met een hypotheek met een vaste rente van 40 jaar, zelfs tegen een lagere rente.
- Hypotheekrentetarieven met een instelbare rente kunnen stijgen, wat betekent dat u meer rente betaalt wanneer ze opnieuw worden ingesteld.
- Niet alleen zijn de aflossingsvrije hypotheekrentes hoger dan andere, maar u zult ook de hoofdsom op een bepaalde datum moeten betalen.
- Aflossingsvrije hypotheken met aanpasbare rente combineren twee risicovolle producten tot een even risicovolle.
Wat maakt een hypotheek riskant?
Velen van ons zijn gaan geloven dat bepaalde soorten hypotheken inherent riskant zijn, voornamelijk vanwege markt beschikbaar waren niet bijzonder riskant voor de juiste consumenten. Een risicovolle hypotheek is in feite een leningproduct dat niet overeenkomt met het vermogen van de lener om het terug te betalen. Tijdens de crisis werden bepaalde hypotheekvormen gematcht met de verkeerde leners, en geldschieters haalden ze binnen met het vooruitzicht op herfinanciering. Dit was mogelijk het geval toen de huizenprijzen stegen. Maar dat is niet het geval als waarden dalen.
De statistieken van de huizenmarkt kort na de crisis ondersteunen deze beweringen. Volgens de National Delinquency Survey van de Mortgage Bankers Association waren in het tweede kwartaal van 2010 leningen met het hoogste percentage marktafschermingstarts subprime -hypotheken met aanpasbare rente (ARM). Deze leningen hadden een startpercentage voor marktafscherming van 3,39%. Met hun veranderende rentetarieven zijn ARM’s een bijzonder riskant hypotheekproduct voor leners met een minder dan ideale financiële situatie.
Hier zijn de startpercentages voor marktafscherming voor andere hypotheekproducten, volgens de enquête:
- VA-leningen : 0,70%,
- Prime vaste leningen: 0,71%
- FHA-leningen: 1,02%
- Prime ARM’s: 1,96%
- Subprime vaste leningen: 2,3%
Op basis van deze gegevens kan elk type hypotheek een slecht idee zijn voor een subprime-lener en prime-leners zijn niet immuun voor problemen als ze ARM’s niet begrijpen. In feite kunnen kredietnemers die financieel niet geschikt voor hen zijn, sommige hypotheken met een vaste rente zelfs problematisch vinden, zoals we zien in de eerste risicovolle hypotheekvorm hieronder.
Hypotheken met een vaste rente van 40 jaar
Leners met hypotheken met een vaste rente hebben mogelijk een lage mate van marktafscherming, maar dat betekent niet dat deze hypotheken altijd een goed idee zijn. Dat komt omdat u op de lange termijn meer betaalt. Hoe werkt dat? Het is makkelijk. Hoe langer uw leenperiode, hoe meer rente u betaalt.
Hier is een hypothetische situatie om aan te tonen. Stel dat u een huis van $ 200.000 wilt kopen met een aanbetaling van 10%. Het bedrag dat u moet lenen, is $ 180.000 ($ 200.000 minus $ 20.000). Bij een rentepercentage van 5% zijn hier de maandelijkse afbetalingen en het totale bedrag dat u onder verschillende voorwaarden voor de woning betaalt als u de lening voor de hele levensduur behoudt:
Dus als u niet herfinanciert en de lening behoudt zoals hij is, betaalt u aan het einde van de periode van 40 jaar alleen al $ 236.617,86 aan rente. Dit is natuurlijk een heel eenvoudige vergelijking. De rente zal waarschijnlijk lager zijn voor de lening met een looptijd van 15 jaar en het hoogst voor de lening met een looptijd van 40 jaar. Hier is een meer realistische vergelijking met behulp van rentetarieven op basis van de looptijd van de lening:
Zoals u in de tweede grafiek kunt zien, is de hypotheek met een looptijd van 40 jaar 0,6% hoger in rente, waardoor uw maandelijkse rekening met slechts $ 23 wordt verlaagd, van $ 988 naar $ 965. Het kost u echter gedurende de looptijd van de lening $ 107.570,82 extra. De meeste mensen kunnen het zich niet veroorloven om dat soort geld weg te gooien. Het afsluiten van een hypotheek met een looptijd van 40 jaar verhoogt het risico dat u niet genoeg hebt om met pensioen te gaan of dat u niet in staat bent om de studie van uw kinderen te betalen – laat staan elk ander scenario. In het beste geval mis je $ 107.570,82 die je had kunnen besteden aan vakanties, elektronica, leuke diners en andere uitgaven. Wie wil dat doen?
Hypotheken met regelbare rente (ARM’s)
Hypotheken met een variabele rente (ARM’s) hebben een vaste rente voor een korte initiële looptijd die kan variëren van zes maanden tot tien jaar. Deze initiële rente, een zogenaamde teaser rate, is vaak lager dan de rente op een vaste lening van 15 of 30 jaar. Na de initiële looptijd wordt het tarief periodiek aangepast. Dit kan één keer per jaar, één keer per zes maanden of zelfs één keer per maand zijn.
Leningen met een vaste rente die korter is dan hun looptijd, zijn onderhevig aan renterisico’s. Dit betekent dat als de rentetarieven stijgen, uw maandelijkse betalingen duurder worden onder een ARM. In sommige gevallen is dat een uitgave die u zich gewoon niet kunt veroorloven. Deze mate van onvoorspelbaarheid waarmee ARM’s gepaard gaan, is een probleem voor veel mensen, vooral voor degenen die een vast inkomen hebben of niet verwachten dat hun inkomen zal stijgen. ARM’s worden zelfs nog riskanter met jumbo-hypotheken, want hoe hoger uw hoofdsom, hoe meer een verandering in rentetarief uw maandelijkse betaling zal beïnvloeden.
Houd er echter rekening mee dat aanpasbare rentetarieven niet alleen stijgen. Ze kunnen ook dalen, wat uw maandelijkse betaling kan verlagen. ARM’s kunnen daarom een goede optie zijn als u verwacht dat de rentetarieven in de toekomst zullen dalen. Natuurlijk kun je de toekomst niet voorspellen.
Aflossingsvrije hypotheken
Als u een aflossingsvrije hypotheek afsluit, kunt u het aflossen van de hoofdsom naar een latere datum naar beneden schuiven, wat betekent dat u alleen verantwoordelijk bent voor het betalen van de rente over de hypotheek voor de eerste vijf tot tien jaar. een lagere maandelijkse hypotheekbetaling gedurende deze periode.
In veel gevallen is voor aflossingsvrije hypotheken een afkoopsom van de hoofdsom op een bepaalde datum vereist.
Als u een onregelmatige inkomstenbron heeft of weet dat uw inkomen in de toekomst aanzienlijk zal toenemen, is een aflossingsvrije hypotheek wellicht een goed idee voor u. Of misschien bent u een boekhoudkundige kosten wil verlagen en de woning slechts voor een korte periode in eigendom wil hebben.
Natuurlijk is er een keerzijde. De rente op een aflossingsvrije hypotheek is meestal hoger dan de rente die u zou betalen op een conventionele hypotheek met een vaste rente, omdat mensen vaker in gebreke blijven op deze leningen. En als u financieel niet gesofisticeerd bent, kunnen deze hypotheken om een of meer van de volgende redenen buitengewoon riskant zijn:
- U kunt zich de aanzienlijk hogere maandelijkse betalingen niet veroorloven wanneer de aflossingsvrije periode afloopt. U betaalt nog steeds rente, maar u betaalt ook de hoofdsom over een kortere periode terug dan bij een lening met een vaste rente.
- U kunt niet herfinancieren omdat u weinig tot geen overwaarde heeft.
- U kunt niet verkopen omdat u weinig tot geen overwaarde heeft en de huizenprijzen dalen, waardoor u onder water komt te staan.
- Leners met aflossingsvrije leningen voor de looptijd van de lening betalen aanzienlijk meer rente dan bij een conventionele hypotheek.
- Afhankelijk van hoe de lening is gestructureerd, kunt u aan het einde van de looptijd van de lening te maken krijgen met een grote betaling van de hoofdsom.
Elk van deze problemen kan ertoe leiden dat u het huis in het ergste geval verliest als u geen haalbare kandidaat bent voor een aflossingsvrije hypotheek. Als u duidelijk bent en geen van deze van toepassing is, kan de lening u gewoon veel meer kosten dan u echt moet betalen om een huiseigenaar te worden.
Alleen aflossingsvrije ARM’s
Er is ook nog een ander aflossingsvrij product op de markt: de aflossingsvrije hypotheek met aanpasbare rente. Net als bij een gewone ARM kan de rente stijgen of dalen op basis van marktrente. In wezen neemt de aflossingsvrije ARM twee potentieel risicovolle hypotheekvormen en combineert deze tot een enkel risicovol product.
Hier is een voorbeeld van hoe dit product werkt. De lener betaalt de eerste vijf jaar alleen de rente tegen een vaste rente. Voor de komende vijf jaar zet de lener zijn aflossingsvrije betalingen voort, maar de rente wordt jaarlijks aangepast op basis van de marktrente. Dit betekent dat de rente kan stijgen of dalen. Voor de rest van de looptijd van de lening – zeg 20 jaar – betaalt de lener elke maand een vast bedrag aan hoofdsom plus rente per maand af tegen een rentetarief dat jaarlijks verandert.
Veel mensen hebben simpelweg niet de financiële of emotionele middelen om de onzekerheid te weerstaan die gepaard gaat met ARM’s die alleen op rente van toepassing zijn.
Lage aanbetalingsleningen
Slechts 3,5% verlagen omdat u niet bereid bent afstand te doen van veel geld, lijkt misschien een minimaal risico. En dat kan waar zijn. In feite hebben VA-leningen en leningen van de Federal Housing Administration (FHA-leningen) – die respectieve betalingsvereisten van 0% en 3,5% hebben – enkele van de laagste startpercentages voor marktafscherming. Maar het probleem met het doen van een lage aanbetaling is dat als de huizenprijzen dalen, u vast kunt komen te zitten in een situatie waarin u niet kunt verkopen of herfinancieren.
Als je genoeg geld op de bank hebt staan, kun je jezelf afkopen van je hypotheek, maar de meeste mensen die lage aanbetalingen op hun huis doen, hebben geen aanzienlijke kasreserves.
Het komt neer op
Hoewel de meeste leningen die sommige hypotheekverstrekkers als echt risicovol beschouwen, zoals de aflossingsvrije ARM, niet langer op de markt zijn, zijn er nog steeds genoeg manieren om een slechte hypotheek te krijgen als u zich aanmeldt voor een product dat echt niet bij u past.