Financieringsbeginselen voor nieuwe huizenkopers
Het verkrijgen van een hypotheek is een cruciale stap bij het kopen van uw eerste huis en er zijn verschillende factoren bij het kiezen van de meest geschikte woning. Hoewel de talloze financieringsopties die beschikbaar zijn voor beginnende huizenkopers overweldigend kunnen lijken, kan het nemen van de tijd om de basisprincipes van vastgoedfinanciering te onderzoeken u een aanzienlijke hoeveelheid tijd en geld besparen.
Als u de markt begrijpt waar het onroerend goed zich bevindt en of het prikkels biedt aan kredietverstrekkers, kan dit voor u extra financiële voordelen betekenen. En door uw financiën onder de loep te nemen, weet u zeker dat u de hypotheek krijgt die het beste bij u past. Dit artikel schetst enkele van de belangrijke details die nieuwe huizenkopers nodig hebben om hun grote aankoop te doen.
Belangrijkste leerpunten
- Het verkrijgen van een hypotheek is een cruciale stap bij het kopen van uw eerste huis en er zijn verschillende factoren om de beste te kiezen.
- Kredietverstrekkers zullen uw kredietwaardigheid en uw vermogen om terug te betalen evalueren op basis van uw inkomen, bezittingen, schulden en kredietgeschiedenis.
- Als u een hypotheek kiest, moet u kiezen tussen een vaste of variabele rente, het aantal jaren dat u uw hypotheek moet afbetalen en de hoogte van uw aanbetaling.
- Conventionele leningen zijn hypotheken die de overheid niet verzekert.
- Afhankelijk van uw omstandigheden komt u mogelijk in aanmerking voor gunstiger voorwaarden via een FHA, VA- of andere door de overheid gegarandeerde lening.
Soorten leningen
Conventionele leningen
Conventionele leningen zijn hypotheken die niet zijn verzekerd of gegarandeerd door de federale overheid. Het zijn doorgaans hypotheken met een vaste rente. Ze behoren tot de moeilijkste soorten hypotheken om voor in aanmerking te komen vanwege hun strengere vereisten – een grotere aanbetaling, hogere kredietscore, lagere inkomen / schuldverhoudingen en de mogelijkheid van een particuliere hypotheekverzekering . Als u echter in aanmerking kunt komen voor een conventionele hypotheek, zijn deze meestal minder duur dan leningen die worden gegarandeerd door de federale overheid.
Conventionele leningen worden gedefinieerd als ofwel conforme ofwel niet-conforme leningen. Conforme leningen voldoen aan richtlijnen, zoals de limieten voor leningen die zijn vastgesteld door door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) Freddie Mac. Deze kredietverstrekkers (en diverse anderen) kopen en verpakken deze leningen vaak en verkopen ze vervolgens als effecten op de secundaire markt. Leningen die op de secundaire markt worden verkocht, moeten echter aan specifieke richtlijnen voldoen om als conforme leningen te worden aangemerkt.
De maximale kredietlimiet voor een conventionele hypotheek in 2021 is $ 548.250, hoewel dit meer kan zijn voor aangewezen gebieden met hoge kosten. Een lening die boven dit bedrag wordt verstrekt, wordt een jumbo-lening genoemd, waarvoor meestal een iets hogere rente geldt. Deze leningen brengen meer risico met zich mee (aangezien er meer geld mee gemoeid is), waardoor ze minder aantrekkelijk zijn voor de secundaire markt.
Voor niet-conforme leningen stelt de kredietverlenende instelling die de lening overneemt, meestal een portefeuilleverlener, haar eigen richtlijnen op. Vanwege regelgeving kunnen afwijkende leningen niet op de secundaire markt worden verkocht.
Leningen van de Federal Housing Administration (FHA)
De Federal Housing Administration (FHA), onderdeel van het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD), biedt verschillende hypotheekleningsprogramma’s voor Amerikanen. Een FHA-lening heeft lagere aanbetalingsvereisten en is gemakkelijker om voor in aanmerking te komen dan een conventionele lening. FHA-leningen zijn uitstekend geschikt voor beginnende huizenkopers, omdat u, naast lagere initiële leenkosten en minder strenge kredietvereisten, een aanbetaling kunt doen van slechts 3,5%. FHA-leningen mogen de hierboven beschreven wettelijke limieten niet overschrijden.
Alle FHA-leners moeten echter een hypotheekverzekeringspremie betalen, die in hun hypotheekbetalingen wordt gerold. Hypotheekverzekering is een verzekeringspolis die een hypotheekverstrekker of gerechtigde beschermt als de lener in gebreke blijft met betalen, overlijdt of anderszins niet in staat is de contractuele verplichtingen van de hypotheek na te komen.
VA Leningen
Het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA) staat garant voor VA-leningen. De VA verstrekt zelf geen leningen, maar staat garant voor hypotheken die zijn verstrekt door gekwalificeerde geldschieters. Deze garanties stellen veteranen in staat om tegen gunstige voorwaarden woningkredieten te krijgen (meestal zonder aanbetaling).
In de meeste gevallen zijn VA-leningen gemakkelijker te kwalificeren dan conventionele leningen. Kredietverstrekkers beperken over het algemeen de maximale VA-lening tot conventionele hypotheekleningen. Voordat u een lening aanvraagt, moet u uw geschiktheid aanvragen bij de VA. Als u wordt geaccepteerd, geeft de VA een bewijs van geschiktheid af dat u kunt gebruiken om een lening aan te vragen.
Naast deze federale soorten leningen en programma’s, sponsoren nationale en lokale overheden en agentschappen hulpprogramma’s om investeringen of eigenwoningbezit in bepaalde gebieden te vergroten.
Eigen vermogen en inkomenseisen
De prijs van hypotheekleningen wordt op twee manieren door de kredietgever bepaald: beide methoden zijn gebaseerd op de kredietwaardigheid van de kredietnemer. Naast het controleren van uw FICO-score van de drie grote kredietbureaus, zullen kredietverstrekkers de loan-to-value-ratio (LTV) en de debt-service coverage ratio (DSCR) berekenen om te bepalen aan welk bedrag ze willen lenen. u, plus het rentepercentage.
LTV is het bedrag aan feitelijk of impliciet eigen vermogen dat beschikbaar is in het onderpand waartegen wordt geleend. Bij woningaankopen wordt LTV bepaald door het geleende bedrag te delen door de koopsom van de woning. Kredietverstrekkers gaan ervan uit dat hoe meer geld u opdoet (in de vorm van een aanbetaling), hoe kleiner de kans dat u de lening niet nakomt. Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico op wanbetaling, dus kredietverstrekkers zullen meer in rekening brengen.
De DSCR stelt vast in hoeverre u in staat bent om de hypotheek te betalen. Kredietverstrekkers delen uw netto maandinkomen door de hypotheeklasten om de kans in te schatten dat u in gebreke blijft op de hypotheek. De meeste geldschieters hebben DSCR’s van meer dan één nodig. Hoe groter de ratio, hoe groter de kans dat u de financieringskosten kunt dekken en hoe minder risico de geldverstrekker neemt. Hoe groter de DSCR, hoe groter de kans dat een geldschieter over de leenrente zal onderhandelen; zelfs bij een lagere rente krijgt de geldverstrekker een beter risicogecorrigeerd rendement.
Om deze reden moet u elk type in aanmerking komend inkomen dat u kunt opnemen, opnemen wanneer u onderhandelt met een hypotheekverstrekker. Soms kan een extra deeltijdbaan of ander inkomen genererend bedrijf het verschil maken tussen wel of niet in aanmerking komen voor een lening, of het best mogelijke tarief ontvangen.
Particuliere hypotheekverzekering (PMI)
LTV bepaalt ook of u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet afsluiten. PMI helpt de kredietverstrekker te beschermen tegen wanbetaling door een deel van het kredietrisico over te dragen aan een hypotheekverzekeraar. De meeste kredietverstrekkers hebben PMI nodig voor elke lening met een LTV van meer dan 80%. Dit vertaalt zich naar elke lening waarbij u minder dan 20% eigen vermogen in huis bezit. Het verzekerde bedrag en het hypotheekprogramma bepalen de kosten van een hypotheekverzekering en hoe deze wordt geïnd.
De meeste premies voor hypotheekverzekeringenworden maandelijks geïnd, samen met borgstellingen voor belastingen en eigendomsverzekeringen. Zodra LTV gelijk is aan of kleiner is dan 78%, wordt verondersteld dat PMI automatisch wordt geëlimineerd. Mogelijk kunt u PMI ook annuleren als het huis voldoende in waarde is gestegen om u 20% eigen vermogen te geven en een bepaalde periode is verstreken, zoals twee jaar.
Sommige kredietverstrekkers, zoals de FHA, zullen de hypotheekverzekering als een vast bedrag beoordelen en deze in het geleende bedrag kapitaliseren.
Probeer als vuistregel een particuliere hypotheekverzekering te vermijden, want het zijn kosten die u niet ten goede komen.
Er zijn manieren om te voorkomen dat u voor PMI betaalt. Een daarvan is om bij de aankoop van een huis niet meer dan 80% van de waarde van het onroerend goed te lenen;de andere is om financiering met eigen vermogen of een tweede hypotheek te gebruiken om meer dan 20% af te sluiten. Het meest voorkomende programma heet een 80-10-10 hypotheek. De 80 staat voor de LTV van de eerste hypotheek, de eerste 10 staat voor de LTV van de tweede hypotheek, terwijl de tweede 10 staat voor het eigen vermogen dat je in huis hebt.
Hoewel het tarief op de tweede hypotheek hoger zal zijn dan het tarief op de eerste, op een gemengde basis, zou het niet veel hoger moeten zijn dan het tarief van een 90% LTV-lening. Een hypotheek van 80-10-10 kan goedkoper zijn dan betalen voor PMI. Het stelt u ook in staat om de betaling van de tweede hypotheek te versnellen en dat deel van de schuld snel te elimineren, zodat u uw huis vervroegd kunt afbetalen.
Hypotheken met vaste rente versus hypotheken met variabele rente
Een andere overweging is of u een hypotheek met vaste of variabele rente (ook wel een variabele rente genoemd) wilt verkrijgen. Bij een hypotheek met een vaste rente verandert het tarief niet gedurende de gehele looptijd van de lening. Het voor de hand liggende voordeel van het krijgen van een lening met een vaste rente is dat u weet wat de maandelijkse leenkosten zijn voor de gehele uitleentermijn. En als de heersende rentetarieven laag zijn, hebt u al geruime tijd een goede rente vastgehouden.
Een hypotheek met variabele rente, zoals een aflossingsvrije hypotheek of een hypotheek met variabele rente (ARM), is bedoeld om mensen die voor het eerst een woning kopen of mensen die verwachten dat hun inkomen aanzienlijk zal stijgen tijdens de uitleenperiode, te helpen. Leningen met variabele rente stellen u gewoonlijk in staat om lagere introductietarieven te krijgen tijdens de eerste paar jaar van de lening, en dit stelt u in staat om in aanmerking te komen voor meer geld dan wanneer u had geprobeerd een duurdere lening met een vaste rente te krijgen.
Deze optie kan natuurlijk riskant zijn als uw inkomen niet meegroeit met de stijging van de rente. Het andere nadeel is dat het pad van de marktrente onzeker is: als ze dramatisch stijgen, zullen de voorwaarden van uw lening met hen omhoogschieten.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling.
Hoe hypotheken met verstelbare rente (ARM’s) werken
De meest voorkomende typen ARM’s zijn voor periodes van één, vijf of zeven jaar. De initiële rentevoet wordt normaal gesproken voor een bepaalde periode vastgesteld en wordt vervolgens periodiek, vaak elke maand, opnieuw ingesteld. Zodra een ARM is gereset, past deze zich aan de marktrente aan, meestal door een vooraf bepaalde spread (percentage) toe te voegen aan de heersende rente van de Amerikaanse schatkist.
Hoewel de stijging doorgaans wordt gemaximeerd, kan een ARM-aanpassing duurder zijn dan de bestaande hypotheeklening met vaste rente om de kredietgever te compenseren voor het aanbieden van een lagere rente tijdens de introductieperiode.
Aflossingsvrije leningen zijn een soort van ARM in die u betaalt alleen hypotheek rente en niet hoofdsom tijdens de inleidende periode totdat de lening terugkeert naar een vaste, principal-betalende lening. Dergelijke leningen kunnen zeer voordelig zijn voor beginnende leners, omdat alleen het betalen van rente de maandelijkse kosten van het lenen aanzienlijk verlaagt en u in aanmerking komt voor een veel grotere lening. Omdat u tijdens de eerste periode echter geen hoofdsom betaalt, verandert het verschuldigde saldo van de lening niet totdat u begint met het terugbetalen van de hoofdsom.
Het komt neer op
Als u voor de eerste keer op zoek bent naar een hypotheek, kan het moeilijk zijn om alle financieringsopties te doorzoeken. Neem de tijd om te beslissen hoeveel huis u zich kunt veroorloven en financier vervolgens dienovereenkomstig. Als u het zich kunt veroorloven om een aanzienlijk bedrag neer te leggen of voldoende inkomen te hebben om een lage LTV te creëren, heeft u meer onderhandelingsmacht met geldverstrekkers en de meeste financieringsmogelijkheden. Als u aandringt op de grootste lening, krijgt u mogelijk een hogere voor risico gecorrigeerde rente en een particuliere hypotheekverzekering.
Weeg het voordeel van het verkrijgen van een grotere lening af met het risico. De rente meestal drijven tijdens de aflossingsvrije periode en zal vaak aan te passen in reactie op veranderingen in de marktrente. Houd ook rekening met het risico dat uw besteedbaar inkomen niet stijgt, samen met de mogelijke stijging van de financieringskosten.
Een goede hypotheekmakelaar of hypotheekbankier zou u moeten kunnen helpen bij het doorlopen van alle verschillende programma’s en opties, maar niets zal u beter van dienst zijn dan uw prioriteiten voor een hypotheeklening te kennen.