24 juni 2021 15:38
Het kopen van een huis en het huren van een appartement vertegenwoordigen slechts twee van de mogelijke woonarrangementen die beschikbaar zijn, en deze kunnen beide onbetaalbaar zijn. Coöperatieve huisvesting biedt een alternatief voor de traditionele methoden om een hoofdverblijfplaats te verwerven.
Een woningbouwcoöperatie of “coöperatie” is een soort woonhuisvestingsoptie die in feite een corporatie is waarbij de eigenaren hun eenheden niet rechtstreeks bezitten. In plaats daarvan is elke bewoner een aandeelhouder van het bedrijf, gedeeltelijk gebaseerd op de relatieve grootte van de eenheid waarin ze wonen. Hier bekijken we het coöperatief leven van naderbij.
Belangrijkste leerpunten
- Een coöperatie is een manier om een hoofdverblijfplaats te bezitten, maar waar huiseigenaren hun eenheden niet rechtstreeks bezitten; in plaats daarvan is elke bewoner aandeelhouder van de coöperatie zelf.
- Sommige eigenaars van coöperaties mogen hun coöperatieve aandelen op de open markt verkopen, afhankelijk van het markttarief voor coöperaties op die locatie.
- Coöperaties kunnen minder duur zijn dan appartementen, omdat ze tegen kostprijs werken en geld van bewoners inzamelen om onkosten te betalen.
- Voordat u aandelen van een bedrijf koopt, moet u echter eerst de financiële situatie van het bedrijf en de bijbehorende kosten bekijken.
Hoe woningcoöperaties werken
Eigenaren van een coöperatie bezitten aandelen van de coöperatie in plaats van hun eenheid rechtstreeks te bezitten, wat het geval zou zijn in een condominium. Bij sommige coöperaties mogen eigenaren hun coöperatieve aandelen op de open markt verkopen, afhankelijk van het markttarief voor coöperaties op die locatie, onder voorbehoud van goedkeuring door het coöperatieraad.
Coöperaties zijn vaak minder duur dan huurappartementen omdat ze tegen kostprijs werken en geld van bewoners innen om openstaande rekeningen te betalen. In gebieden waar de kosten van levensonderhoud hoog zijn, zoals New York City, kunnen coöperaties vanuit financieel oogpunt een aantrekkelijke optie zijn. De gebruikelijke vergoedingen die aan een coöperatie worden betaald, kunnen echter behoorlijk wat hoger zijn dan die aan een condo-vereniging.
Naast het financiële aspect van co-op-eigendom, zijn er ook sociale aspecten waarmee rekening moet worden gehouden. Kleinere coöperaties worden strikt gerund door de bewoners, waarbij iedereen inzet om voor taken te zorgen, zoals onderhoud, landschapsarchitectuur en het stellen van regels. Grote coöperaties kunnen worden geleid door een raad van bestuur die bestaat uit een subgroep van bewoners.
In beide gevallen zijn er regels die moeten worden gevolgd en vindt er een zekere mate van sociale interactie plaats. Als je het niet leuk vindt om beslissingsbevoegdheid te delen, zal coöp-leven je misschien niet aanspreken.
Soorten coöperaties
De structuur van wooncoöperaties varieert, afhankelijk van de specifieke jurisdictie van de locatie. In de VS en Canada zijn de meest populaire opties:
- Market Rate Co-ops : stelt coöp-leden in staat om aandelen te kopen en verkopen tegen elke koers die de markt zal verdragen.
- Limited Equity Co-ops : Stelt beperkingen in op de prijs waartegen aandelen kunnen worden gekocht en verkocht.
- Coöperaties leasen : de coöperatie leaset het gebouw in plaats van het te bezitten en bouwt geen eigen vermogen op. In dit geval kan de coöperatie een geldreserve bij de hand hebben als het gebouw ooit te koop gaat.
Kosten om een coöp te kopen
Aangezien u in wezen aandelen van een bedrijf koopt, moet u de financiële situatie van de coöperatie bekijken en de andere bewoners ontmoeten. Zij zullen zowel uw zakenrelaties zijn als uw toekomstige buren. Voordat u koopt, moet u het volgende overwegen:
- Plaats
- Voorzieningen
- Kosten
- Mogelijkheid om uw unit te leasen
- Huisdierenbeleid
- Verzekeringseisen
Om aandelen in een coöperatie te kopen, sluit elke koper een “aandelenlening” af in plaats van een traditionele hypotheek. Deze leningen werken net als hypotheken, maar naast de leningbetalingen aan de geldschieter, zijn de bewoners van de coöperatie verantwoordelijk voor het betalen van een evenredig deel van de gemeenschappelijke exploitatiekosten en het onderhoud van het gebouw.
Deze kosten, ook wel “onderhoud” genoemd, worden over het algemeen maandelijks aan het partnerschap betaald en tegen kostprijs in rekening gebracht. Onderhoud kan al dan niet onroerendgoedbelasting omvatten, en de jaarlijkse vergoedingen die voor onderhoud worden betaald, stijgen elk jaar met de inflatie.
De kosten van de hypotheek van het onroerend goed kunnen ook in de maandelijkse vergoeding worden opgenomen: zelfs als een individuele huurder zijn deel van de lening heeft afbetaald, is het mogelijk dat het gebouw zelf een hypotheek heeft, die wordt gehouden door het bedrijf, niet door een individuele partner. De aandelenlening betaalt de kosten van het kopen van het partnerschap. Het heeft niets te maken met de onderliggende hypotheek op het onroerend goed zelf. Kopers hebben recht op alle belastingaftrekposten die huiseigenaren genieten, inclusief de aftrekposten voor rente en onroerendgoedbelasting.
Bijkomende kosten zijn onder meer maandelijkse algemene verzekeringspolis, is de inhoud van elke individuele woning dat niet. Een persoonlijke verzekering, bekend als een HO-6, is vereist om persoonlijke bezittingen te beschermen tegen waterschade, brand, diefstal en andere calamiteiten.
Speciale overwegingen voor coöperaties
Coöperaties moeten zich houden aan de wetten die eerlijke huisvesting regelen, maar ze kunnen restrictiever zijn dan andere huisvestingsopties als het gaat om eigendomsvereisten. Omdat er geen verhuurder is en er geen huurders zijn, worden de regels voor het kopen van aandelen in de maatschap bepaald door de partners.
Van nieuwe kopers kan bijvoorbeeld worden verlangd dat ze een specifiek nettovermogen of een bepaalde verhouding tussen schulden en inkomen hebben, naast het aantonen van het vermogen om te voldoen aan de financiële verplichtingen van de coöperatieaankoop.
Mogelijk is ook een antecedentenonderzoek vereist. Net als andere soorten huisvesting, zijn sommige coöperaties ontworpen om alleen tegemoet te komen aan personen van 65 jaar of ouder, of andere specifieke groepen. Deze strengere eigendomsvereisten geven een sfeer van veiligheid en exclusiviteit aan coöp-eigendom. In ruil voor deze exclusiviteit worden coöperaties over het algemeen op een meer restrictieve manier gerund dan condos. Zo kunnen high-end units onderverhuring verbieden. Alle partners delen in de exploitatiekosten van het gebouw.
Als de ene partner in gebreke blijft – of niet betaalt – kan het nodig zijn dat de andere partners de kosten van die partner dekken, hoewel de strikte eigendomsvereisten de standaardwaarden over het algemeen tot een minimum beperken.
Flatgebouwen versus coöperaties
Flatgebouwen zijn woningen met meerdere units met particuliere woningen die gedeelde gemeenschappelijke ruimtes en infrastructuur onderhouden, zoals liften, kelders of daken. Condominiums worden geclassificeerd als onroerend goed, wat betekent dat de kopers zelf de daden van hun woningen. Als u overweegt hypotheekopties te onderzoeken met behulp van een hypotheekcalculator zoals hieronder.
Coöperaties worden niet als onroerend goed beschouwd. Wanneer u een coöperatie koopt, wordt u aandeelhouder van een bedrijf dat eigenaar is van het onroerend goed. Als aandeelhouder heeft u recht op het exclusieve gebruik van een wooneenheid in het pand.
Het komt neer op
Lees altijd de coöperatie statuten, statuten, abonnement overeenkomst, regels en alle andere beschikbare documentatie. Zorg ervoor dat u echt begrijpt hoe de coöperatie werkt, inclusief hoe deze wordt beheerd, waarvoor u moet betalen en hoeveel die betaling zal bedragen. Vraag naar de voorwaarden van een eventuele onderliggende hypotheek, het beleid ten aanzien van huisdieren en uw vermogen om wijzigingen aan te brengen in uw woning. Het kan geen kwaad om vragen te stellen; een beetje extra inspanning vooraf kan een lange weg banen in de richting van een harmonieus woonarrangement op de lange termijn.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).