Betaalbare huisvesting: investeren met winstoogmerk
Succesvolle vastgoedinvesteerders zijn meer dan alleen verhuurders. Het zijn ook slimme zakenmensen. Vastgoedbeleggers opereren net als portefeuillebeheerders en bedrijfsmanagers die zich richten op het maximaliseren van de winst en het creëren van waarde voor klanten.
Een investering in betaalbare woningen kan zowel een zakelijke als een investeringsstrategie zijn.
Belangrijkste leerpunten
- Betaalbare woningen zijn in de portefeuilles van veel vastgoedbeleggers opgenomen, grotendeels vanwege de daaraan verbonden heffingskortingen van de overheid.
- Vastgoedbeleggers die geïnteresseerd zijn in betaalbare woningen, moeten ervoor zorgen dat een dergelijke investering winstgevend en verhandelbaar is in hun gebied.
- Beleggers moeten de kosten berekenen die gemoeid zijn met het kopen, renoveren en onderhouden van betaalbare woningen om te bepalen of het een haalbaar investeringsvoorstel is.
- Idealiter heeft een investeerder de beste eigendommen in wenselijke gebieden tegen goede prijzen om voldoende vraag en winstgevendheid te garanderen.
Betaalbare huisvesting begrijpen
Het doel van betaalbare huisvesting is om huisvesting te bieden aan die leden van de samenleving met een beperkt inkomen. Eigenaren van onroerend goed ontvangen belastingverminderingen als ze een percentage van hun onroerend goed gebruiken als betaalbare huisvesting (bijvoorbeeld een bepaald aantal huureenheden in een gebouw). Huurders krijgen ook hulp van de overheid bij het betalen van hun huur per maand. Vier groepen mensen hebben doorgaans behoefte aan betaalbare huisvesting.
Senioren en mensen met een handicap
Mensen van 65 jaar of ouder, en mensen met een handicap, vormen een aanzienlijk percentage van de Amerikaanse bevolking. Studies tonen aan dat deze aantallen toenemen en in de komende 20 tot 30 jaar recordniveaus zullen bereiken. Mensen in deze groepen hebben huisvesting nodig die dicht bij openbare accommodaties ligt en die is aangepast om hen te helpen bij het dagelijks leven. Aanpassingen zijn onder meer hellingen in plaats van trappen, rolstoeltoegankelijke badkamers, leuningen en aangepaste kasten en kasten.
Studenten
Door het groeiende aantal volwassen en niet-traditionele hogeschool- en universiteitsstudenten is de behoefte aan huisvesting buiten de campus toegenomen. Volwassen studenten met gezinnen hebben privéwoningen nodig dicht bij de campus. Internationale studenten hebben huisvesting nodig die het hele jaar door beschikbaar is, omdat het minder duur en handiger is dan frequent internationaal reizen tijdens vakantie en zomervakantie.
Het leger
Militaire dienstleden hebben huisvestingsmogelijkheden op en naast de basis. On-base huisvesting vereist constructie, vastgoedbeheer en grondonderhoud, terwijl off-base huisvesting aanvullende locatiehulp, aangepaste constructie en aankoopfinanciering vereist.
Behuizing die niet op de basis staat, moet zich dicht bij de basis bevinden en gemakkelijk in en uit te bewegen zijn. Beleggers in militaire woningbouw moeten bekend zijn met federale contractering, evenals met de specifieke richtlijnen voor elke tak van dienstverlening.
Rehabilitatie- en herintredingsprogramma’s
Een deel van de bevolking heeft tijdelijke huisvesting nodig. Zo hebben daklozen en gezinnen, herstellende verslaafden en pas vrijgelatenen uit de correctionele voorzieningen behoefte aan vormen van tijdelijke huisvesting. Sommige volwassenen en kinderen in staatsbeschermende diensten en geestelijke gezondheidsprogramma’s hebben groepshuizen en buurtwoningen nodig.
Appartementen en pensions moeten groot genoeg zijn om de bewoners voldoende faciliteiten en privacy te bieden, maar ze moeten ook de voor elke groep geschikte beveiligings- en toegankelijkheidsniveaus faciliteren.
Vereisten voor betaalbare investeringen in huisvesting
Betaalbaarheid is belangrijk voor investeerders omdat het twee cruciale dingen bepaalt: winstgevendheid en verhandelbaarheid. Gesubsidieerde huisvestingsprogramma’s, zoals marktprijs voor huureenheden te betalen. Beleggers in betaalbare woningen moeten het mediane inkomen voor hun gebied kennen om te bepalen wat voor soort rendement ze kunnen behalen als ze onroerend goed kopen en gebruiken voor betaalbare woningen.
Verschillende bronnen kunnen een belegger helpen bij het bepalen van het mediane inkomen. Het US Census Bureau stelt gemiddelde inkomens samen voor staten, provincies en steden. Onroerendgoedwebsites bieden deze informatie voor mensen die geïnteresseerd zijn in het kopen van huizen in bepaalde regio’s.
Ten slotte is informatie ook beschikbaar via nationale en lokale overheden, instellingen voor economische ontwikkeling en huisvestingsautoriteiten:
- Bereken voor een betaalbare huur 30% van het mediane inkomen in uw regio. Dit is uw verwachte bruto inkomen per betaalbare huureenheid.
- Voor betaalbaar eigenwoningbezit, berekent u 35% van het mediane inkomen voor hoofdsom, rente, onroerendgoedbelasting, huiseigenaarverzekering en verenigingskosten. Bereken vervolgens uw verwachte verkoopprijs door het bedrag voor belasting, verzekering en kosten af te trekken op basis van de gangbare tarieven voor het gebied. Gebruik het verschil, principe en rente om de koopprijs te bepalen op basis van de gangbare rentetarieven voor uw regio. Een bank- of hypotheekprofessional kan u helpen deze bedragen snel te bepalen.
Winstgevendheid
Maak een schatting van uw bedrijfskosten om de potentiële winstgevendheid van een investering te bepalen. Voor verhuureenheden, begin met de belastingen en verzekeringen die u als eigenaar betaalt. Vermeld alle kosten voor nutsvoorzieningen, gebouwen en terreinen voor onderhoud en overdrachtskosten, zoals inspectie, gebruikscertificering, registratie en andere vergoedingen die door uw provincie of gemeente worden vereist.
Bepaal voor verkoopeenheden uw financieringskosten, sluitingskosten bij acquisitie en op het moment van verkoop, materiaal- en arbeidskosten voor constructie of renovatie en transferkosten.
Bepaal voor zowel verhuur- als verkoopeenheden uw marketing- en advertentiekosten. Het grootste project zal mislukken als u geen huurders of kopers kunt aantrekken. Zelfs een eenvoudige, effectieve advertentiestrategie kost zowel geld als tijd. Denk aan de kosten van het zakendoen dat uw invloed bottom line.
Bepaal vervolgens uw inkomen. Gebruik voor verhuureenheden het bedrag van het verwachte bruto-inkomen per betaalbare eenheid. Gebruik voor verkoopeenheden de hierboven bepaalde aankoopprijs. Gebruik de standaardformule:
- Inkomen – Uitgaven = Brutowinst
Overweeg uw cashflow. Als u nutsbedrijven betaalt, staan sommige programma’s toe dat extra bedragen worden betaald door de subsidiërende autoriteit om een deel van de nutsvoorzieningen van de huurder te dekken.
Kijk ten slotte naar uw inkomstenbelastingsituatie. Afschrijvingen hebben invloed op uw belastingverplichting en zullen verschillende effecten hebben op de werkelijke cashflow of de reële nettowinst.
Verhandelbaarheid
De investeerder in betaalbare woningen moet eenheden lokaliseren en aanpassen die voldoen aan de richtlijnen voor huursubsidies die beschikbaar zijn via lokale huisvestingsautoriteiten. Voor verkopers, focus op het minimaliseren van bouw- en herstelkosten voor eenheden die op de markt worden verkocht.
- Begin met eenvoudige logica. Als het niet winstgevend is, is het niet verhandelbaar. Het omgekeerde is ook waar.
- Profiteer van afgeschermde huizen. Er zijn veel een- en twee- tot viergezinswoningen die zijn verlaten als gevolg van verhinderingen.
- Neem contact op met lokale economische ontwikkelingsagentschappen die deze eenheden onder de marktprijs verwerven en verkopen aan of contracteren met lokale ontwikkelaars om te rehabiliteren en door te verkopen. Leer ook de ins en outs van de verkoop van sheriffs in uw regio. Controleer de richtlijnen voor elke provincie die u wilt targeten, aangezien de richtlijnen kunnen verschillen tussen provincies in dezelfde regio of staat. Deze units worden vaak onzichtbaar op locatie gekocht en kunnen aanzienlijke herstelkosten en doorlooptijd met zich meebrengen om door te verkopen.
- Werk samen met een makelaar en leer meer over de lokale markt die te koop is door de eigenaar (FSBO). Mogelijk vindt u kansen voor baissetransacties waarbij de verkoper of verkopende makelaar regelingen heeft getroffen voor een lagere hypotheekbetaling om een lagere prijs voor snelle verkoop mogelijk te maken. Deze units zijn misschien wel de minst dure om op te knappen en door te verkopen.
Succesvolle investeerders weten wanneer en hoe ze zich op de markt moeten bewegen. Vergeet niet om doorlopende koop-verkoop-vasthoudanalyses uit te voeren op verhuureenheden. Als de arbeids, materiaal- en financieringskosten hoog zijn, is dit misschien niet het moment om meer eigendommen te kopen. Als er meer huurders op uw markt zijn, is dit misschien geen winstgevende tijd om eenheden te koop op de markt te brengen, zelfs als de rentetarieven laag zijn. Als de markthuur en het gemiddelde inkomen in uw regio hoog zijn, is dit wellicht de meest winstgevende tijd om onroerend goed te behouden voor de maandelijkse huurinkomsten die het kan genereren.
Behandel uw vastgoedportefeuille net als uw pensioenportefeuille met wat meer verf en armaturen.
Financiering
Onderzoek de verschillende financieringsalternatieven die beschikbaar zijn voor investeerders. Lees websites voor Fannie Mae, Freddie Mac en HUD Multifamily Financing. Werk samen met een lokale bankier en een commerciële hypotheekmakelaar of -adviseur om kredietverstrekkersprogramma ’s te identificeren en particuliere investeerders te vinden. Sluit u aan bij lokale verenigingen van huizenbouwers, verbouwingen en vastgoedbeleggers. Word lid van de kamer van koophandel en sluit u aan bij agentschappen voor economische ontwikkeling. Gebruik deze relaties om publieke en private financiering en operationele partnerschappen te identificeren.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Actieplan
- Wees geïnformeerd. Lees meer over betaalbare woningen in het hele land en bij jou in de buurt.
- Wees betrokken. Maak een markt voor betaalbare woningen. Identificeer een niche in uw omgeving en vul deze in. Sluit partnerschappen aan met gelijkgestemde investeerders en financieringsbronnen.
- Wees een winstgevende investeerder. Functioneren als zowel portfoliomanager als zaakvoerder. Pas conventionele investeringswijsheid en bedrijfsstrategieadvies toe.
Speciale overwegingen voor betaalbare investeringen in huisvesting
Een betaalbare woninginvesteerder moet een verhuurder, een investeerder en een zakenman zijn. Neem als verhuurder het menselijke element op. Onthoud dat u een markt kunt creëren door gezinnen en uw gemeenschap te helpen. Creëer als belegger een blue-chip portefeuille van onroerend goed. Beschikken over de beste eigendommen, in de meest gewenste gebieden, tegen de beste prijzen, die de meeste winst opleveren.
Creëer als zakenman een merk, genereer goodwill en maximaliseer de marktwaarde van uw merk, niet alleen op individuele eenheden. Onthoud dat uw activiteiten ook banen en werkgelegenheid creëren voor bouwvakkers en makelaars in onroerend goed. Uw marketing- en vastgoedbeheeractiviteiten helpen om werknemers aan te trekken voor de beroepsbevolking in de gebieden waar uw eenheden zich bevinden. U kunt niet alleen persoonlijke winst maken, maar u kunt ook economische kansen creëren voor mensen en gemeenschappen door middel van betaalbare investeringen in woningen.