24 juni 2021 22:14
Degenen die in onroerend goed investeren, zoals bij elk actief, worden voortdurend geconfronteerd met beslissingen om te kopen, verkopen of aan te houden. En die beslissingen zijn afhankelijk van de evaluatie van het onroerend goed in kwestie. Het waarderen van onroerend goed met behulp van verdisconteerde kasstroom of kapitalisatiemethoden is vergelijkbaar met het waarderen van aandelen of obligaties. Het enige verschil is dat de kasstromen afkomstig zijn van het leasen van ruimte in plaats van het verkopen van producten en diensten.
Real estate investment bedrijven hebben geavanceerde ontwikkelde waarderingsmodellen om hen te helpen in hun beslissingen. Door spreadsheet-tools te gebruiken, kan een persoon echter een adequate waardering produceren van het meeste onroerend goed dat inkomsten genereert, inclusief residentieel onroerend goed dat is gekocht om als residentieel huurobject te dienen.
Lees verder om erachter te komen hoe elke belegger een waardering kan creëren die bevredigend genoeg is om potentiële investeringsmogelijkheden te wieden.
Individuele waarderingen
Sommige individuen vinden dat het maken van een taxatie niet nodig is als een gecertificeerde taxatie is afgerond. De waardering van een belegger kan echter om verschillende redenen verschillen van die van een taxateur.
De investeerder kan verschillende meningen hebben over het vermogen van het onroerend goed om huurders aan te trekken of de leasetarieven die huurders bereid zijn te betalen. Als potentiële koper of verkoper kan de belegger het gevoel hebben dat het onroerend goed meer of minder risico loopt dan de taxateur.
Taxateurs voeren afzonderlijke waardebeoordelingen uit. Ze omvatten de kosten om het onroerend goed te vervangen, een vergelijking van recente en vergelijkbare transacties en een inkomstenbenadering. Sommige van deze methoden blijven vaak achter bij de markt, onderschatten waarde tijdens opwaartse trends en overwaardering van activa in een neerwaartse trend.
Het vinden van kansen op de vastgoedmarkt is het vinden van eigendommen die door de markt ten onrechte zijn gewaardeerd. Dit betekent vaak dat een onroerend goed wordt beheerd op een niveau dat de marktverwachtingen overtreft. Een taxatie moet een schatting zijn van het werkelijke inkomensproducerende potentieel van een onroerend goed.
Waardering van onroerend goed
De inkomstenbenadering voor het evalueren van onroerend goed is vergelijkbaar met het proces voor het waarderen van aandelen, obligaties of andere inkomstengenererende investeringen. De meeste analisten gebruiken de Discounted Cash Flow (DCF) -methode om de netto contante waarde (NPV) van een actief te bepalen .
NPV is de waarde van het onroerend goed in dollars van vandaag die het voor risico gecorrigeerde rendement van de belegger zal behalen. De NCW wordt bepaald door de periodieke cashflow die beschikbaar is voor eigenaars te verdisconteren aan de hand van het vereiste rendement (RROR) van de investeerder. Aangezien de RROR het vereiste rendement van een belegger is voor de betrokken risico’s, is de afgeleide waarde een voor risico gecorrigeerde waarde voor die individuele belegger. Door deze waarde te vergelijken met marktprijzen, kan een belegger een beslissing nemen om te kopen, aan te houden of te verkopen.
Stock waarden zijn afgeleid door het contant dividend, obligatie-waarden door het contant rente coupon betalingen. Vastgoed wordt gewaardeerd door de netto cashflow of de contanten die beschikbaar zijn voor eigenaren te verdisconteren nadat alle kosten in mindering zijn gebracht op de lease-inkomsten. Het taxeren van een onroerend goed omvat het schatten van alle huuropbrengsten en vervolgens het aftrekken van alle kosten die nodig zijn om die huurovereenkomsten uit te voeren en te onderhouden.
Huurovereenkomsten verbreken
Alle inkomstenramingen zijn rechtstreeks afkomstig van huurcontracten. Huurovereenkomsten zijn contractuele overeenkomsten tussen huurders en een verhuurder. Alle huurprijzen en contractuele huurverhogingen ( escalaties ) zullen in de huurcontracten worden gespecificeerd, evenals opties voor ruimte en huurconcessies. Eigenaren recupereren ook een deel of alle vastgoedkosten van huurders. De wijze waarop deze inkomsten worden geïnd, staat ook vermeld in het leasecontract. Er zijn drie hoofdtypen huurovereenkomsten:
Bij full-service huurovereenkomsten betalen huurders niets naast huur. Bij netto-huurovereenkomsten betalen huurders gewoonlijk hun deel van de stijging van de kosten voor de periode nadat ze het onroerend goed hebben betrokken. Bij triple net-huurovereenkomsten betaalt de huurder een evenredig deel van alle vastgoedkosten.
Hieronder volgen de soorten uitgaven waarmee rekening moet worden gehouden bij het opstellen van een inkomenswaardering:
- Leasekosten
- Beheerkosten
- Kapitaalkosten
Met leasekosten worden de kosten bedoeld die nodig zijn om huurders aan te trekken en huurcontracten uit te voeren. Beheerkosten verwijzen naar uitgaven op eigendomsniveau, zoals nutsvoorzieningen, schoonmaak, belastingen, enz., Evenals eventuele kosten om het onroerend goed te beheren. Opbrengsten minus bedrijfskosten zijn gelijk aan het netto bedrijfsresultaat (NOI). NOI is de kasstroom die is afgeleid van de normale bedrijfsactiviteiten van het onroerend goed. Cashflow wordt vervolgens afgeleid door kapitaalkosten af te trekken van NOI. Kapitaalkosten zijn alle periodieke kapitaaluitgaven om het onroerend goed te behouden. Deze omvatten kapitaal voor leasingcommissies, huurderverbeteringen of kapitaalreserves voor toekomstige vastgoedupgrades.
Waarderingsvoorbeeld
Zodra periodieke kasstromen zijn bepaald, kunnen ze worden verdisconteerd om de waarde van het onroerend goed te bepalen. Figuur 1 toont een eenvoudig taxatieontwerp dat kan worden aangepast om de meeste eigendommen te waarderen.
Figuur 1
Bij de taxatie wordt uitgegaan van een onroerend goed dat in het eerste jaar een jaarlijks huurinkomen van $ 100.000 oplevert, dat jaarlijks met 4% en na jaar 10 met 3% groeit. De kosten worden geschat op 40% van het inkomen. Kapitaalreserves worden gemodelleerd op $ 10.000 per jaar. De discontovoet, of RROR, is vastgesteld op 13%. De kapitalisatievoet voor het bepalen van de terugkoopwaarde van het onroerend goed in jaar 10 wordt geschat op 10%. In financiële terminologie is deze kapitalisatiegraad gelijk aan Kg, waarbij K de RROR (vereist rendement) van de belegger is en de verwachte groei van het inkomen. Kg wordt ook wel het vereiste inkomstenrendement van de belegger genoemd, of het bedrag van het totale rendement dat door inkomsten wordt gegenereerd.
De waarde van het onroerend goed in jaar 10 wordt afgeleid door de geschatte NOI voor jaar 11 te nemen en deze te delen door het kapitalisatietarief. Ervan uitgaande dat het vereiste rendement van de belegger 13% blijft, zou de kapitalisatie 10% of kg (13% – 3%) bedragen. In figuur 2 is de NOI in jaar 11 $ 88.812. Nadat periodieke kasstromen zijn berekend, worden ze vervolgens verdisconteerd met de disconteringsvoet (13%) om de NPV van $ 58.333 af te leiden.
Figuur 2 (in duizenden dollars)
Figuur 2 geeft een basisformaat dat kan worden gebruikt om elk inkomen genererend of huurpand te waarderen. Beleggers die residentieel onroerend goed kopen als huurobject, dienen taxaties op te stellen om te bepalen of de gehuurde tarieven voldoende zijn om de aankoopprijs van het onroerend goed te ondersteunen. Hoewel taxateurs vaak standaard een kasstroom van tien jaar gebruiken, moeten beleggers kasstromen produceren die de veronderstellingen weerspiegelen waarop het onroerend goed wordt verondersteld te zijn gekocht. Dit formaat, hoewel vereenvoudigd, kan worden aangepast om elke eigenschap te waarderen, ongeacht de complexiteit. Zelfs hotels kunnen op deze manier worden gewaardeerd. Denk maar aan nachtelijke kamerverhuur als een daghuur.
Kopen, verkopen of vasthouden
Als bij de aankoop van een onroerend goed de geschatte waarde van een investeerder hoger is dan het bod of de getaxeerde waarde van de verkoper, kan het onroerend goed worden gekocht met een grote kans om de RROR te ontvangen. Omgekeerd, als bij de verkoop van een onroerend goed de geschatte waarde lager is dan het bod van een koper, moet het onroerend goed worden verkocht. Bovendien, als de geschatte waarde marktconform is en de RROR een passend rendement biedt voor het betrokken risico, kan de eigenaar besluiten de investering aan te houden totdat er een onevenwicht is tussen de waardering en de marktwaarde.
Waarde kan worden gedefinieerd als het hoogste bedrag dat iemand bereid zou zijn te betalen voor een woning. Bij de aankoop van een actief mag de financiering de uiteindelijke waarde van het onroerend goed niet beïnvloeden, omdat elke koper verschillende financieringsopties beschikbaar heeft.
Dit is echter niet het geval voor investeerders die al vastgoed bezitten dat gefinancierd is. Financiering moet worden overwogen bij het bepalen van een geschikt moment om te verkopen, omdat financieringsstructuren, zoals boetes voor vervroegde aflossing, de investeerder kunnen beroven van de opbrengst van zijn of haar verkoop. Dit is van belang in gevallen waarin investeerders gunstige financieringsvoorwaarden hebben gekregen die niet langer op de markt beschikbaar zijn. De bestaande belegging met schulden kan een beter risicogecorrigeerd rendement opleveren dan kan worden behaald bij herbelegging van de verwachte verkoopopbrengst. Pas het risico RROR aan om het extra financiële risico van hypotheekschuld op te nemen.
Het komt neer op
Of het nu gaat om kopen of verkopen, het is mogelijk om een waarderingsmodel te produceren dat nauwkeurig genoeg is om te helpen bij het besluitvormingsproces. De wiskunde die nodig is om het model te maken, is relatief eenvoudig en binnen het bereik van de meeste investeerders. Na enige rudimentaire kennis te hebben opgedaan over lokale marktstandaarden, huurstructuren en hoe inkomsten en uitgaven werken in verschillende vastgoedtypes, zou men in staat moeten zijn om toekomstige kasstromen te voorspellen.