Het risico van subprime-hypotheken met een nieuwe naam
De loutere vermelding van het woord “subprime” is voldoende om investeerders, bankiers en huiseigenaren koude rillingen te bezorgen. En er is een heel goede reden waarom. Subprime-hypotheek was een van de belangrijkste oorzaken van de Grote Recessie. Maar ze lijken een comeback te maken met een nieuwe naam: niet-premiehypotheken.
Er zijn verschillende soorten subprime- hypotheekconstructies op de markt. Maar ruikt een roos met een andere naam zo zoet? Dat hoeft niet per se het geval te zijn. Lees verder om meer te weten te komen over deze hypotheken en wat ze vertegenwoordigen.
Belangrijkste leerpunten
- Een subprime-hypotheek is een type lening dat wordt verstrekt aan personen met een slechte kredietscore die niet in aanmerking zouden komen voor conventionele hypotheken.
- Subprime-hypotheken maken nu een comeback als nonprime-hypotheken.
- Hypotheken met een vaste rente, aflossingsvrije hypotheken en hypotheken met variabele rente zijn de belangrijkste soorten subprime-hypotheken.
- Deze leningen brengen nog steeds veel risico met zich mee vanwege de kans op wanbetaling door de lener.
- Voor nieuwe nonprime-hypotheken gelden beperkingen en deze moeten naar behoren worden onderschreven.
Wat is een subprime-hypotheek?
Een subprime-hypotheek is een type lening dat wordt verstrekt aan personen met een slechte kredietscore – 640 of minder, en vaak onder 600 – die als gevolg van hun gebrekkige kredietverleden niet in aanmerking zouden kunnen komen voor conventionele hypotheken.
Er is een groot risico verbonden aan elke subprime-hypotheek. De term subprime zelf verwijst naar de leners en hun financiële situatie in plaats van naar de lening zelf. Subprime-leners lopen meer kans om in gebreke te blijven dan degenen met hogere kredietscores.
Omdat subprime-leners een hoger risico voor geldverstrekkers vormen , rekenen subprime-hypotheken meestal rentetarieven aan die hoger zijn dan de prime-leenrente. Subprime-hypotheekrentetarieven worden bepaald door verschillende factoren: aanbetaling, kredietscore, te late betalingen en achterstallige vorderingen op het kredietrapport van een lener.
Soorten subprime-hypotheken
De belangrijkste soorten van de subprime hypotheken omvatten vaste rente hypotheken met 40- tot 50-jaar termen, aflossingsvrije hypotheken en verstelbare tarief hypotheken (ARM).
Hypotheken met een vaste rente
Een andere vorm van subprime-hypotheek is een hypotheek met een vaste rente, die wordt verstrekt voor een looptijd van 40 of 50 jaar, in tegenstelling tot de standaardperiode van 30 jaar. Deze lange uitleentermijn verlaagt de maandelijkse betalingen van de lener, maar gaat eerder gepaard met een hogere rente. De beschikbare rentetarieven voor hypotheken met een vaste rente kunnen aanzienlijk verschillen van geldverstrekker tot geldverstrekker. Gebruik een tool zoals een hypotheekcalculator om de beste beschikbare rentetarieven te onderzoeken.
Hypotheken met regelbare rente
Een hypotheek met variabele rente begint met een vaste rente en schakelt later, tijdens de looptijd van de lening, over op een variabele rente. Een bekend voorbeeld is de 2/28 ARM. De 2/28 ARM is een hypotheek met een looptijd van 30 jaar met een vaste rente van twee jaar voordat deze wordt aangepast. Een andere typische versie van de ARM-lening, de 3/27 ARM, heeft een vaste rente gedurende drie jaar voordat deze variabel wordt.
Bij dit soort leningen wordt de variabele rente bepaald op basis van een index plus een marge. Een veelgebruikte index is ICE LIBOR. Met ARM’s zijn de maandelijkse betalingen van de lener meestal lager tijdens de initiële looptijd. Wanneer hun hypotheken echter worden teruggezet naar de hogere, variabele rente, stijgen de hypotheekbetalingen meestal aanzienlijk. Natuurlijk kan de rente in de loop van de tijd dalen, afhankelijk van de index en de economische omstandigheden, die op hun beurt het te betalen bedrag zouden verlagen.
ARM’s speelden een grote rol in de crisis. Toen de huizenprijzen begonnen te dalen, begrepen veel huiseigenaren dat hun huis het bedrag van de aankoopprijs niet waard was. Dit, in combinatie met de stijging van de rentetarieven, leidde tot een enorm aantal wanbetalingen. Dit leidde tot een drastische toename van het aantal executies van subprime-hypothekenin augustus 2006 en het uiteenspatten van de huizenzeepbel die het jaar daarop volgde.
Aflossingsvrije hypotheken
Het derde type subprime-hypotheek is een aflossingsvrije hypotheek. Voor de initiële looptijd van de lening, die doorgaans vijf, zeven of tien jaar is, worden de hoofdbetalingen uitgesteld, zodat de lener alleen rente betaalt. Hij kan ervoor kiezen om betalingen te doen aan de hoofdsom, maar deze betalingen zijn niet vereist.
Wanneer deze termijn afloopt, begint de lener de hoofdsom af te betalen, of hij kan ervoor kiezen om de hypotheek te herfinancieren. Dit kan een slimme optie zijn voor een lener als zijn inkomen van jaar tot jaar fluctueert, of als hij een huis wil kopen en verwacht dat zijn inkomen binnen een paar jaar zal stijgen.
Waardigheid hypotheken
De waardigheidshypotheek is een nieuw type subprime-lening, waarbij de lener een aanbetaling doet van ongeveer 10% en ermee instemt een hogere rente te betalen voor een bepaalde periode, meestal gedurende vijf jaar. Als hij de maandelijkse betalingen op tijd doet, na vijf jaar, wordt het bedrag dat als rente is betaald, gebruikt om het saldo op de hypotheek te verminderen, en wordt de rente verlaagd tot het hoofdtarief.
1:23
Subprime-hypotheken vandaag
Nadat de huizenzeepbel barstte, was het voor iemand met een economie zich stabiliseert, maken subprime-hypotheken een comeback. De vraag van huiseigenaren en geldverstrekkers naar dit soort woningkredieten neemt toe. Wells Fargo nam ook een positie in de nieuwe subprime-bandwagon. Tot 2015 keurde de bank potentiële huizenkopers goed met een kredietscore van slechts 600 voor leningenvan de Federal Housing Administration (FHA).
Deze keerlegthet Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) echter beperkingen op aan deze subprime-hypotheken. Potentiële huizenkopers moeten worden begeleid door een vertegenwoordiger die is goedgekeurd door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling. Andere beperkingen die aan deze nieuwe subprime-hypotheken worden opgelegd, beperken de renteverhogingen en andere voorwaarden van de lening. Alle leningen moeten ook naar behoren worden onderschreven.
Nieuwe subprime-hypotheken beperken rentestijgingen en andere voorwaarden van de lening.
Ze komen ook terug tegen hogere kosten. Nu worden subprime-hypotheken geleverd met rentetarieven die kunnen oplopen tot 8% tot 10% en kunnen aanbetalingen van wel 25% tot 35% nodig zijn.
Subprime-hypotheken zijn riskant
Aangezien deze hypotheken specifiek bedoeld zijn voor mensen die niet in aanmerking komen voor een hypotheek met hoge rente – wat meestal betekent dat de lener het moeilijk zal hebben om de lening terug te betalen – heeft de organisatie of bank die het geld uitleent het recht om hoge rentetarieven in rekening te brengen om een extra stimulans voor de lener om op tijd te betalen.
Maar wanneer mensen die in het verleden misschien al problemen hebben gehad met het afhandelen van schulden, deze leningen aangaan, staan ze voor een moeilijkere en niet te vergeten dure toekomst dan degenen met goede kredietscores en leningen met redelijkere rentetarieven kunnen betalen.
Subprime-hypotheeksmelting
Subprime-hypotheken en de subprime-meltdown zijn meestal de schuldigen die worden genoemd voor het begin van The Great Recession.
Veel kredietverstrekkers waren liberaal in de toekenning van deze leningen 2004-2006, als gevolg van de lagere rente, hoge hoofdstad liquiditeit, en de kans om veel te maken winst. Door deze leningen met een hoger risico te verstrekken, brachten kredietverstrekkers rentetarieven in rekening die hoger waren dan primair om het extra risico dat ze aanvaarden te compenseren.
Ze financierden ook de hypotheken door ze te poolen en ze vervolgens als herverpakte investeringen aan investeerders te verkopen. De forse toename van het aantal mensen dat zich plotseling hypotheken konden veroorloven, leidde tot een woningtekort, waardoor de huizenprijzen opliepen en daarmee het bedrag aan financiering dat potentiële huiseigenaren nodig hadden.
Het leek een steeds opwaartse spiraal. De keerzijde was dat er leningen werden verstrekt aan mensen die ze niet konden terugbetalen. Toen grote aantallen woninguitschakelingen omhoogschoot, verloren de geldschieters al het geld dat ze hadden verstrekt. Dat gold ook voor veel financiële instellingen die zwaar investeerden in de gesecuritiseerde verpakte hypotheken. Velen ondervonden extreme financiële moeilijkheden – zelfs faillissementen.
Desubprime-hypotheekcrisis hield aan van 2007 tot 2010 en veranderde in een wereldwijde recessie toen de effecten ervan door de financiële markten en economieën over de hele wereld uitstraalden.
Het komt neer op
Hoewel subprime-leningen het aantal mensen dat een huis kan kopen doet toenemen, maakt het het voor die mensen moeilijker om dat te doen en vergroot het de kans dat ze hun leningen niet kunnen aflossen. In gebreke blijven doet zowel de lener en zijn kredietwaardigheid als de geldschieter pijn.
Verdedigers van de nieuwe subprime-hypotheken wijzen erop dat huizenkopers niet gedwongen worden om die hoge rentepercentages voor onbepaalde tijd te betalen. Zodra de kopers kunnen bewijzen dat ze in staat zijn om hun hypotheek op tijd te betalen, zouden hun kredietscores moeten stijgen en kunnen ze hun woningleningen tegen lagere tarieven herfinancieren.
Inderdaad, veel mensen die ARM’s afsluiten, wedden op het feit dat tegen de tijd dat de variabele rente van kracht wordt, ze hun kredietrapport zullen hebben opgeschoond voor zover ze in aanmerking komen voor nieuwe, voordeligere financiering.