Lening voor commercieel onroerend goed

Individuen versus entiteiten

Terwijl woninghypotheken doorgaans worden verstrekt aan individuele leners, worden commerciële vastgoedleningen vaak verstrekt aan zakelijke entiteiten (bijv. Bedrijven, ontwikkelaars, commanditaire vennootschappen, fondsen en trusts ). Deze entiteiten worden vaak opgericht met het specifieke doel commercieel onroerend goed te bezitten.

Het is mogelijk dat een entiteit geen financiële staat van dienst heeft of geen kredietrating heeft, in welk geval de kredietverstrekker van de opdrachtgevers of eigenaren van de entiteit kan verlangen dat zij de lening garanderen. Dit geeft de kredietverstrekker een individu (of een groep individuen) met een kredietgeschiedenis – en van wie ze kunnen recupereren in geval van wanbetaling. Als dit type garantie niet vereist is door de kredietgever en het onroerend goed het enige middel is om terug te vorderen in geval van wanbetaling, wordt de schuld een non-recourse lening genoemd, wat betekent dat de kredietgever geen verhaal heeft op iets of iemand anders dan het eigendom.

Aflossingsschema’s voor leningen

Een woninghypotheek is een soort afgeschreven lening waarbij de schuld in regelmatige termijnen over een bepaalde periode wordt afgelost. Het meest populaire product voor woninghypotheken is de hypotheek met een vaste rente van 30 jaar, maar kopers van een woning hebben ook andere opties, waaronder hypotheken met een looptijd van 25 en 15 jaar. Langere afschrijvingstermijnen brengen doorgaans kleinere maandelijkse betalingen en hogere totale rentekosten met zich mee gedurende de looptijd van de lening, terwijl kortere afschrijvingstermijnen doorgaans grotere maandelijkse betalingen en lagere totale rentekosten met zich meebrengen.

Woningleningen worden afgeschreven over de looptijd van de lening, zodat de lening aan het einde van de looptijd volledig wordt afgelost.

De koper van een huis van $ 200.000 met een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar van bijvoorbeeld 3%, zou 360 maandelijkse betalingen van $ 1027 doen, waarna de lening volledig zou zijn betaald. Deze cijfers gaan uit van een aanbetaling van 20%.

In tegenstelling tot woningkredieten variëren de looptijden van commerciële leningen doorgaans van vijf jaar (of korter) tot twintig jaar, en de aflossingsperiode is vaak langer dan de looptijd van de lening. Een kredietverstrekker kan bijvoorbeeld een zakelijke lening aangaan voor een looptijd van zeven jaar met een afschrijvingstermijn van 30 jaar. In deze situatie zou de investeerder gedurende zeven jaar een bedrag betalen op basis van de aflossing van de lening over 30 jaar, gevolgd door een laatste “ballon” -betaling van het volledige resterende saldo van de lening.

Een investeerder met een commerciële lening van $ 1 miljoen tegen 7% zou bijvoorbeeld gedurende zeven jaar maandelijks $ 6.653,02 afbetalen, gevolgd door een laatste ballonbetaling van $ 918.127,64 waarmee de lening volledig zou worden afbetaald.

De lengte van de uitleentermijn en de aflossingsperiode zijn van invloed op het tarief dat de kredietverstrekker in rekening brengt. Afhankelijk van de kredietsterkte van de belegger, kunnen deze voorwaarden onderhandelbaar zijn. In het algemeen geldt: hoe langer het aflossingsschema van de lening, hoe hoger de rente.

Loan-to-Value-ratio’s

Een andere manier waarop commerciële en woningkredieten verschillen, is de loan-to-value-ratio (LTV), een cijfer dat de waarde van een lening meet tegen de waarde van het onroerend goed. Een geldschieter berekent de LTV door het bedrag van de lening te delen door de laagste getaxeerde waarde van het onroerend goed of de aankoopprijs ervan. De LTV voor een lening van $ 90.000 op een onroerend goed van $ 100.000 zou bijvoorbeeld 90% zijn ($ 90.000 ÷ $ 100.000 = 0,9 of 90%).

Voor zowel zakelijke als woningkredieten komen leners met lagere LTV’s in aanmerking voor gunstiger financieringspercentages dan die met hogere LTV’s. De reden: ze hebben meer eigen vermogen (of belang) in het onroerend goed, wat in de ogen van de geldschieter gelijk staat aan minder risico.

Hoge LTV’s zijn toegestaan ​​voor bepaalde woninghypotheken: tot 100% LTV is toegestaan ​​voor VA en USDA leningen;tot 96,5% voor FHA-leningen (leningen die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration );en tot 95% voor conventionele leningen (gegarandeerd door Freddie Mac ).3

LTV’s voor commerciële leningen vallen daarentegen over het algemeen in het bereik van 65% tot 80%.  Hoewel sommige leningen kunnen worden verstrekt tegen hogere LTV’s, komen ze minder vaak voor. De specifieke LTV is vaak afhankelijk van de uitleencategorie. Zo kan een maximale LTV van 65% worden toegestaan ​​voor onbewerkte grond, terwijl een LTV van maximaal 80% acceptabel kan zijn voor een meergezinsconstructie.

Er zijn geen VA- of FHA-programma’s voor commerciële kredietverlening en er is geen onroerend goed dat als zekerheid is verpand.

Dekkingsgraad schuldendienst

Commerciële kredietverstrekkers kijken ook naar de schuldendienstdekkingsratio (DSCR), die het jaarlijkse netto bedrijfsinkomen (NOI) van een onroerend goed vergelijkt met de jaarlijkse aflossing van de hypotheekschuld (inclusief hoofdsom en rente), waarbij het vermogen van het onroerend goed om zijn schulden af ​​te lossen wordt gemeten. Het wordt berekend door de NOI te delen door de jaarlijkse schuldendienst.

Een woning met bijvoorbeeld $ 140.000 aan NOI en $ 100.000 aan jaarlijkse hypotheekschuld zou een DSCR hebben van 1,4 ($ 140.000 ÷ $ 100.000 = 1,4). De ratio helpt kredietverstrekkers de maximale leningomvang te bepalen op basis van de cashflow die door het onroerend goed wordt gegenereerd.

Een DSCR van minder dan 1 duidt op een negatieve cashflow. Een DSCR van.92 betekent bijvoorbeeld dat er slechts voldoende NOI is om 92% van de jaarlijkse schuldendienst te dekken. Over het algemeen zoeken commerciële kredietverstrekkers naar DSCR’s van ten minste 1,25 om voldoende cashflow te garanderen.

Een lagere DSCR kan acceptabel zijn voor leningen met kortere afschrijvingstermijnen en / of eigendommen met stabiele kasstromen. Hogere ratio’s kunnen vereist zijn voor eigendommen met volatiele kasstromen – bijvoorbeeld hotels, die niet de langetermijn (en dus beter voorspelbare) huurcontracten hebben die gebruikelijk zijn voor andere soorten commercieel onroerend goed.

Rentetarieven en vergoedingen voor leningen voor commercieel onroerend goed

De rentetarieven op zakelijke leningen zijn doorgaans hoger dan op woningkredieten. Ook zijn bij leningen voor commercieel onroerend goed meestal kosten verbonden aan de totale kosten van de lening, inclusief taxatie, juridische kosten, leningaanvraag, leningopbouw en / of enquêtekosten.

Sommige kosten moeten vooraf worden betaald voordat de lening wordt goedgekeurd (of afgewezen), terwijl andere jaarlijks van toepassing zijn. Zo kan bijvoorbeeld een lening een eenmalige lening origination vergoeding van 1%, ten tijde van het sluiten, en een jaarlijkse vergoeding van een kwart van een procent (0,25%) tot de lening volledig is betaald. Voor een lening van $ 1 miljoen kan bijvoorbeeld een initiële vergoeding van 1% nodig zijn gelijk aan $ 10.000, met een jaarlijkse vergoeding van 0,25% van $ 2.500 (naast de rente).

Vooruitbetaling

Een lening voor commercieel onroerend goed kan beperkingen op de vooruitbetaling hebben, bedoeld om het verwachte rendement van de kredietgever op een lening te behouden. Als de beleggers de schuld vereffenen vóór de vervaldatum van de lening, zullen ze waarschijnlijk boetes voor vervroegde aflossing moeten betalen. Er zijn vier primaire soorten “exit” -boetes voor het vervroegd aflossen van een lening:

• Boete voor vooruitbetaling. Dit is de meest elementaire boete voor vervroegde aflossing, berekend door het huidige openstaande saldo te vermenigvuldigen met een bepaalde boete voor vervroegde aflossing.
• Rentegarantie. De geldverstrekker heeft recht op een bepaald bedrag aan rente, ook als de lening vervroegd wordt afgelost. Een lening kan bijvoorbeeld een gegarandeerde rente van 10% hebben voor 60 maanden, met daarna een uitstapvergoeding van 5%.
• Uitsluiting. De lener kan de lening niet afbetalen vóór een bepaalde periode, zoals een lock-out van vijf jaar.
• Ontmanteling. Een vervanging van onderpand. In plaats van contant geld aan de kredietgever te betalen, ruilt de lener nieuw onderpand (meestal Amerikaanse schatkistpapier ) in voor het oorspronkelijke onderpand van de lening. Dit kan de kosten verlagen, maar er kunnen hoge boetes worden opgelegd aan deze methode om een ​​lening af te betalen.